在申请二手住房贷款时，购房者需要关注多个方面的因素，以确保贷款申请的顺利进行。以下是在申请过程中应特别注意的七个关键问题：

‌一、评估价与最高贷款额‌

二手房贷款银行放贷时，通常会采用合同价和评估价中的较低值作为计算基础，再乘以贷款成数来确定房产的最高贷款额度。因此，购房者在申请贷款前，应了解所购房产的评估价，并据此合理规划贷款额度。

‌二、贷款成数和利率‌

各银行对于二手房贷款的政策有所不同，包括首套住房的首付比例、利率下浮程度以及第二套房的首付和利率上浮情况。购房者应详细了解各银行的贷款政策，特别是贷款成数和利率，以便选择最合适的贷款方案。

‌三、竣工年代与贷款年限‌

银行在审批贷款时，会考虑房产的竣工年代，这通常会影响借款人申请贷款年限的长短。一些银行规定“房龄+贷款年限≤30年”，因此购房者在选择房产时，应关注其竣工年代，以确保贷款年限符合自己的需求。

‌四、贷款银行的选择‌

各商业银行提供的贷款服务各有特色，贷款品种也存在差异。购房者在选择贷款银行时，应综合考虑银行网点数量、还款的便利程度以及是否与工资发放银行一致等因素，以选择最适合自己的银行。

申请二手住房贷款应注意的关键问题‌

‌五、还款方式的选择‌

银行提供的还款方式主要有等额本息还款法和等额本金两种方式。购房者应根据自己的收入状况和还款能力，选择最适合自己的还款方式。等额本息适合收入稳定的工薪阶层，而等额本金则适合前期能够承担较大还款压力的贷款人群。

‌六、收入证明与还款能力‌

购房者需要提供收入证明来证明自己的还款能力。如果一个人的收入证明低于月供，可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款。此外，大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明的辅助材料。

‌七、借款人自身相关情况‌

个人信用情况对贷款申请至关重要。银行会查看借款人的信用档案，包括信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款的还款记录。因此，购房者应保持良好的信用记录，以提高贷款申请的成功率。

综上所述，申请二手住房贷款时，购房者应全面考虑评估价与最高贷款额、贷款成数和利率、竣工年代与贷款年限、贷款银行的选择、还款方式的选择、收入证明与还款能力以及借款人自身相关情况等多个方面的因素。通过充分了解并合理规划，购房者可以更加顺利地完成贷款申请，实现购房梦想。

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