在二手房交易中，带租户房屋的特殊性要求买卖双方需兼顾租赁关系与产权变更的双重法律关系。本文从交易流程、法律保障、合同条款三大维度，系统梳理带租户二手房的交易要点。

一、带租户房屋交易四步流程

‌1. 租约信息核验‌

‌合同审查‌：要求卖家提供完整租赁合同，重点核查：

租赁期限（剩余租期是否影响自住计划）

租金支付方式（月付/季付/年付）及押金金额

特殊条款（如优先续租权、装修约定）

‌租户沟通‌：通过中介或卖家安排与租户面谈，了解其居住意向及配合度。

‌2. 购房合同特别约定‌

在补充协议中明确以下条款：

‌交房时间‌：约定"以租约终止日为交房日"，避免租户拒搬风险

‌租金处理‌：明确"过户日前租金归卖方，过户日后归买方"

‌违约责任‌：设定"租户拒搬时卖方承担每日X元违约金"条款

‌3. 优先购买权处理‌

‌通知义务‌：卖方需提供书面通知承租人出售事宜的证据（如EMS底单）

‌声明文件‌：要求租户签署《放弃优先购买权声明》，注明"已知悉房屋出售事宜，放弃以同等条件购买"

‌时效把控‌：根据《民法典》第726条，卖方应提前15日通知租户，逾期未答复视为放弃。

‌4. 交房风险防控‌

‌资金托管‌：将部分房款存入第三方监管账户，待租户搬离后解冻

‌强制执行‌：若租户拒搬，可凭生效判决申请法院强制执行，一般周期为3-6个月

‌备用方案‌：与卖方约定"若租户逾期不搬，买方有权选择继续履行租约或解除合同"

二手房交易带租户全攻略：法律保障、合同要点与风险防控

二、租户权益保障三大法律原则

‌1. 买卖不破租赁原则‌

‌法律适用‌：根据《民法典》第725条，租赁物所有权变动不影响租赁合同效力

‌实务影响‌：买方需继承原租赁合同条款，包括租金标准、租期等

‌例外情形‌：若租户存在"先抵后租"或"非法转租"情形，买方可主张解除合同

‌2. 优先购买权行使‌

‌通知方式‌：书面通知应载明房屋价格、付款方式等核心条款

‌行使期限‌：租户需在收到通知后15日内明确表示购买

‌司法实践‌：未履行通知义务的，租户可主张房屋买卖合同无效（参考《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第24条）

‌3. 征收补偿权延续‌

‌特殊情形‌：若交易后遇房屋征收，租户可依据原租赁合同主张搬迁补偿

‌合同约定‌：建议在买卖合同中明确"征收补偿款归属买方"条款

三、合同签订七大注意事项

‌1. 租约状态披露‌

禁止在合同中填写"未出租"，须如实披露租赁情况

示例条款："该房屋现有租约，租期至XXXX年XX月XX日，月租金XX元"

‌2. 租金押金处理‌

明确"过户日为租金结算日"，卖方需结清至过户日前一日的租金

约定押金转交方式："卖方将租赁押金XX元转交买方，由买方继续履行押金返还义务"

‌3. 优先购买权文件‌

必须取得租户签署的《放弃优先购买权声明》原件

声明应包含租户身份证号、联系方式及手写签名

‌4. 交房条件细化‌

设定"租户搬离且房屋恢复原状"为交房条件

约定"每逾期一日，按日租金的200%支付违约金"

‌5. 租户配合义务‌

要求租户签署《配合过户声明》，承诺协助办理水电气过户等手续

约定"租户拒不配合的，卖方承担连带责任"

‌6. 特殊情形处理‌

针对"卖方承诺解约"情形，须在合同中约定"若解约失败，买方有权解除合同并索赔"

针对"租户要求续租"情形，约定"续租租金涨幅不得超过X%"

‌7. 证据留存要求‌

保存所有通知文件、沟通记录、声明文件等原件

建议对关键条款进行公证，增强证据效力

四、风险应对方案

‌1. 租户拒搬处理流程‌

发送《限期搬离通知书》（留存送达证据）

向法院提起排除妨害纠纷诉讼（简易程序3个月内审结）

申请强制执行（需提供生效判决及执行申请书）

‌2. 租金损失补偿‌

在合同中约定"因租户问题导致延期交房的，卖方按日租金的两倍赔偿"

保留租金支付凭证作为索赔依据

‌3. 优先购买权纠纷预防‌

卖方应提供租户签署的《已知悉出售事宜确认书》

买方可要求卖方提供租户联系方式，自行核实放弃声明真实性

‌结语‌：带租户二手房交易需构建"法律合规+合同严密+风险可控"的三维防控体系。建议交易前委托律师进行租约合法性审查，交易中通过资金监管保障权益，交易后及时办理租赁合同变更登记。掌握这些要点，可有效规避90%以上的交易风险。

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