"王大爷今年92了，想把老房子过户给孙子行不行？"随着老龄化社会到来，高龄人群房产处置已成常见法律问题。让我们用三个关键点，解开老年房产权属变更的法律密码。

‌一、年龄不是门槛，意识才是关键‌

法律从未规定卖房者的年龄上限。《民法典》第143条明确规定，民事法律行为有效的核心要件是"行为人具有相应的民事行为能力"。就像医院用"认知功能评估"判断患者手术签字资格一样，公证处会通过专业对话评估老人的理解表达能力。曾有案例：98岁的李奶奶在公证员见证下，清晰陈述卖房意愿并核对合同条款，交易完全合法有效。

‌二、特殊群体的双重保险机制‌

针对高龄人群，法律设置了特别的保护程序：

亲属见证制度：建议至少两名近亲属陪同办理

医疗佐证：可提供近期医院意识状态证明

视频固化：全程录音录像留存证据

某法院2019年判例显示，当子女质疑老人卖房决定时，公证处保存的15分钟谈话视频成为认定意思表示真实的关键证据。

九旬老人卖房须知：法律这样守护"银发交易

‌三、防坑指南：五步避险法‌

‌证件核验‌：检查房产证"共有情况"栏，夫妻共有房产必须双方到场

‌资金监管‌：建议通过银行第三方托管房款

‌遗嘱排查‌：查询是否做过遗嘱公证，避免继承纠纷

‌税费测算‌：满五唯一可免个税，但需调取原始购房发票

‌后续安置‌：上海某案例中，老人卖房后无处居住，法院判决买卖合同无效

特别提醒：若老人已患阿尔茨海默症等疾病，需先启动特别程序——向法院申请认定民事行为能力，由指定监护人代为办理。北京朝阳区法院2023年数据显示，此类申请年增长率达37%。

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